同樣是驗樓，先驗還是後驗，結果可以是天淵之別。 以下幾個真實個案，正好說明時機的重要。
個案一：簽約之後才驗——進退兩難
一位買家已經簽了臨時買賣合約、連細訂支票都交了， 其後才發現單位有不少漏水及滲水的小問題。 他於是希望聘請專業驗樓師上門檢驗、出具報告， 用以要求賣方「悔約」、取回訂金。
問題是：香港二手樓買賣普遍以「現狀」（as is）成交， 並沿用「買者自負」（caveat emptor）原則。 除非賣方有隱瞞或失實陳述、或合約另有訂明， 否則買方一般難以單憑成交前發現的瑕疵要求撤銷交易。 換言之，這位買家想藉驗樓報告悔約，勝算非常低，而貿然撻訂極可能被沒收已付訂金。
更棘手的是另一種情況：即使買家不打算悔約， 只是想驗清楚、方便日後裝修——由於交易已成定局、賣方已收訂， 賣方往往缺乏配合意欲，個別更會在驗樓師上門時用盡方法阻礙檢驗， 令本應順利的驗樓變得處處受制。
個案二：「化妝樓」掩眼法——簽約後才揭發
另一位買家購入一個二手居屋單位（以綠表購入），同樣是先簽了臨時買賣合約、 交出細訂支票，正式簽約在即，而業主身在海外。 直至驗樓師上門，才揭發單位多處被刻意掩蓋的問題： 牆身漏水兼油漆剝落，被人用紙板遮蓋，令瑕疵不易察覺； 浴室及冷氣機位置亦有滲漏跡象。
這正是俗稱「化妝樓」的手法——以表面修飾掩蓋實際缺陷。 買家此刻才驚覺受瞞，想取消交易， 卻反過來要四出張羅證據（例如委託公證行出具報告）， 去說服身在海外的業主，處境非常被動。
即使賣方確有刻意隱瞞，買家要舉證、要追討， 都遠比「簽約之前一驗看穿」困難得多。 而一位專業驗樓師，正正最擅長識破這類表面掩飾。
個案三：簽約之前先驗——主動權在手
另一位買家的做法則非常正確：在落實出價、簽臨約之前， 就先安排我們上門驗樓。結果完全不同——
- 代理態度明顯更好：交易尚未落實， 代理與賣方都樂意配合驗樓，希望促成買賣。
- 驗到問題即可議價：一旦發現需要維修的項目， 買家可即時以此為理據，向賣方爭取減價，把潛在維修開支反映在成交價上。
- 退出零成本：若問題嚴重得不值得買， 因為尚未簽約、未付訂金，買家可以全身而退，不損一分一毫。
為何「簽約前」與「簽約後」差天共地？
了解香港二手樓的買賣流程，就明白時機為何如此關鍵：
- 臨時買賣合約（臨約）＋ 細訂：簽臨約時， 買方須支付細訂，一般為樓價的 3% 至 5%（由雙方議定）。 簽署的一刻，你在法律上已受合約約束。
- 二手樓沒有冷靜期：與一手新盤不同， 二手住宅買賣並沒有法定冷靜期。簽了臨約、付了訂， 便要按合約完成交易，否則屬違約。
- 正式買賣合約（正約）＋ 大訂：其後約 14 日內， 於律師樓簽正式買賣合約並補足大訂，細訂加大訂合共通常為樓價 10%。
- 撻訂的代價：買方簽約後撻訂，已付訂金一般會被沒收， 並可能要支付雙方代理佣金；若單位日後以更低價售出，更可能要賠償差價。
一句話總結：簽約之前，主動權在你手；簽約之後，主動權在合約手。驗樓這件事，必須趕在你失去主動權之前完成。
在簽臨約之前驗樓，你得到什麼？
- 議價籌碼：以客觀的檢驗結果向賣方爭取合理減價， 而非空口談價。
- 知情決定：清楚單位的真實狀況—— 結構、防水、滲漏、喉管、電力、鋁窗等——再決定買不買、出多少價。
- 裝修預算：提早掌握需要維修或翻新的項目， 把開支計入整體置業預算，避免入伙後才「中伏」。
- 賣方配合：在交易未落實的階段， 賣方及代理普遍最願意開門配合檢驗。
實際應該怎樣安排？
- 及早預約：當你對某單位有意，並準備出價之前， 就聯絡驗樓師預留時段，不要等到談好價、準備簽臨約才臨急安排。
- 「睇樓兼驗樓」：與代理協調一個較充裕的睇樓時段， 讓驗樓師同場進行專業檢驗，一次過完成。
- 保留議價空間：在出價及簽約之前完成驗樓， 把檢驗結果作為議價及最終決定的依據。
- 有懷疑就先驗：尤其是樓齡較高、曾經裝修「化妝」、 或鄰近單位有滲漏紀錄的二手樓，更應在承諾之前驗清楚。
「代理話無時間、好多人睇緊」——怎麼辦？
時間壓力是常見的促成交易手法，但這正正是你需要冷靜的時刻。 一個動輒數百萬元的決定，多花數小時驗清楚絕對值得。 與其因怕失去單位而盲簽，事後承受維修開支甚至撻訂沒收訂金的風險， 不如把驗樓視為出價的前提—— 真正適合你的單位，值得你先驗清楚才承諾。
＊本文所述為香港二手住宅買賣的一般情況，僅供參考，不構成法律意見。 個別交易的合約條款及法律後果，請諮詢你的代表律師。