2026 強制驗窗計劃完整指南
— 屋宇署不會告訴你的 5 件事
收到屋宇署的強制驗窗法定通知書？6 個月期限、$25,000 罰款、合資格人士選擇、修葺成本、長者資助⋯⋯ 這篇文章由詹Sir 團隊整合所有業主必須知道的細節，包括屋宇署通知書中不會明說的 5 個關鍵陷阱。
一分鐘摘要
強制驗窗計劃（MWIS）涵蓋樓齡 10 年或以上、3 層或以上的私人樓宇。屋宇署透過抽樣選定樓宇，向業主或法團發出法定通知書，要求在 6 個月內（個別單位）或 9 個月內（公用部分）委聘合資格人士（QP）完成驗窗。
流程分 5 步：委聘 QP → 驗窗 → 修葺（如需要）→ 提交報告 → 屋宇署確認。個別單位驗窗收費約 $1,500-$3,500；不依從最高罰款 $25,000 + 監禁 1 年 + 持續罰款 $5,000/日。 60 歲或以上長者自住業主可申請「長者維修自住物業津貼」資助高達 $80,000。
目錄 Table of Contents
- 01.AI 一分鐘摘要
- 02.什麼是強制驗窗計劃（MWIS）
- 03.哪些建築物受規管
- 04.收到屋宇署通知書怎辦
- 05.5 步流程詳解
- 06.屋宇署不會告訴你的 5 件事
- 07.長者業主資助計劃
- 08.不依從的法律後果
- 09.避坑金律 — 揀 QP 注意事項
- 10.常見問題 FAQ
01. 什麼是強制驗窗計劃（MWIS）
強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme, MWIS）由香港屋宇署 於 2012 年正式推行， 法律依據是《建築物條例》（第 123 章）第 30B 條。計劃目的是預防殘破窗戶從高空墮下傷及途人，要求樓齡 10 年或以上、3 層或以上的私人樓宇定期由合資格人士進行檢驗及修葺。
計劃實施後，屋宇署每年隨機抽樣選定特定樓宇，向業主或業主立案法團發出法定通知書。每個樓宇通知書一般每 10 年發出一次。
關鍵法規時間軸
- 2012 年： MWIS 與強制驗樓計劃（MBIS）一同生效
- 2013 年起： 屋宇署開始發出首批 MWIS 法定通知書
- 2020 年代： 每年覆蓋約 5,800 幢樓宇
- 2026 年： 第二輪通知書開始向 2014-2016 年首輪驗窗的樓宇發出
02. 哪些建築物受規管
受規管
- ✓ 樓齡 10 年或以上
- ✓ 3 層或以上的私人樓宇
- ✓ 包括住宅、商業及綜合用途樓宇
- ✓ 個別單位的窗戶（業主負責）
- ✓ 公用部分的窗戶（法團或管理公司負責）
不受規管
- × 只有 3 層或以下的住用建築物
- × 政府擁有的建築物
- × 公屋及居屋（由房屋委員會自行管理）
- × 樓齡未滿 10 年的新樓
- × 村屋（如不超過 3 層及合乎豁免條件）
注意： 即使你的樓宇在規管範圍內，也不是每年都要驗窗。屋宇署採用抽樣方式發出法定通知書，每個樓宇通常每 10 年才會收到一次正式通知。 但如果窗戶出現明顯安全問題（例如玻璃裂紋、鉸位鬆脫），業主有責任主動處理，毋須等待屋宇署通知。
03. 收到屋宇署通知書怎辦
屋宇署的法定通知書會以掛號信形式寄到業主或業主立案法團登記地址。通知書一寄出，期限即開始計算：
由通知書發出日起計，業主須於 6 個月內完成驗窗及修葺，並將《檢驗及訂明修葺工程證明書》交回屋宇署。
由通知書發出日起計，法團或管理公司須於 9 個月內完成全幢樓宇公用部分（外牆窗、樓梯間窗、天井窗）的驗窗及修葺。
收到通知書後 7 日內必須做的 3 件事
- 確認通知書地址與單位資料是否正確（如有錯誤須立即向屋宇署書面更正）
- 標記期限到期日，並回算最遲委聘 QP 的時間
- 致電 / WhatsApp 至少 2-3 間 QP 公司比較報價
04. 5 步流程詳解
委聘合資格人士（QP）
屋宇署訂立的合資格人士分兩類：QP（合資格驗窗人員）負責檢驗、QC（合資格修葺承辦商）負責修葺。業主應該先委聘獨立 QP，待驗窗報告出爐後，再選擇 QC 進行修葺工程。委聘前要簽訂正式服務合約，列明服務範圍、收費、覆驗安排。
驗窗
QP 會逐個窗戶檢查：窗框結構、鉸位、窗鎖、玻璃膠、密封性、開合順暢度、防水排水。完成後出具《檢驗報告》（Inspection Report），列明所有需修葺的項目，每項配上現場相片、損壞程度、建議處理方法。
修葺工程
如報告指出需要修葺，業主可選擇任何持牌承辦商進行（不一定要 QP 推薦的）。常見修葺包括：更換鉸位、重打玻璃膠、更換窗鎖、更換窗扇玻璃、整窗更換。簡單組件更換約 1-3 日；整窗更換需排期，通常 2-4 週。
提交《檢驗及訂明修葺工程證明書》
QP 在修葺完成後會再次到場驗收，確認所有訂明修葺項目已妥善完成，然後簽發《檢驗及訂明修葺工程證明書》（Form 4）。業主或 QP 須將此證明書連同相關文件一併提交屋宇署。
屋宇署審核及確認
屋宇署審核文件後，若無需要補充資料便會發出確認信，個案正式結案。若文件不齊全或有疑問，屋宇署會書面要求補交，業主必須在限期內回應，否則視為不依從。
05. 屋宇署不會告訴你的 5 件事
這部份是詹Sir 團隊根據 25 年經驗整合的業界實況，是屋宇署官方文件中不會主動提及，但每一個業主都應該知道的關鍵資訊。
不同年代落成的鋁窗，殘破程度差異極大
你的單位是哪個年代落成？這直接決定驗窗時最常見的瑕疵類型與修葺成本。以下是詹Sir 團隊根據 20,000+ 單位驗收經驗整合的實況：
| 落成年代 | 常見瑕疵 | 維修費範圍 | 建議 |
|---|---|---|---|
| 1980 年代或之前 | 鋁窗框氧化嚴重，鉸位多已鬆脫，玻璃膠完全失效 | $3,000-$8,000/扇 | 通常建議整窗更換 |
| 1990 年代 | 鋁窗款式偏舊但結構通常仍 OK，玻璃膠多需重打 | $500-$2,000/扇 | 視乎組件狀況 |
| 2000-2010 年 | 中等磨損，鉸位約 1/3 需更換，密封膠需重打 | $300-$1,500/扇 | 多數可逐項處理 |
| 2010 年後 | 通常仍處於良好狀態，僅輕微保養 | $200-$800/扇 | 簡單調校與重打膠 |
各組件的實際維修費，市面上差距極大
業主一定要要求承辦商按組件分開報價，不要接受「打包價」。以下是 2026 年市場合理範圍：
- 鉸位更換： $500-$1,500/組（視乎窗戶尺寸、鉸位類型）
- 玻璃膠重新打： $200-$600/扇（視乎打膠長度）
- 窗鎖更換： $200-$500/個
- 玻璃更換： $500-$2,500/扇（視乎玻璃厚度與類型）
- 整扇鋁窗更換： $3,000-$8,000/扇（標準窗）
- 大型固定玻璃幕牆窗： $8,000-$30,000/組（豪宅常見）
QP 與承辦商同一公司 = 利益衝突
業界普遍做法是 QP 公司同時提供修葺工程服務，這種「自己驗自己修」的安排存在明顯利益衝突：QP 傾向多列維修項目以增加自家承辦商生意。為保障自己，建議業主聘請獨立 QP，再自行招標選擇承辦商，兩者分開。雖然手續上多一步，但通常能省下 20-40% 的修葺費用，並避免不必要的維修項目。
不同意驗窗令？你有上訴權
如業主對屋宇署的驗窗令有異議（例如認為樓宇不應受規管、單位不屬規管範圍、通知對象有錯），可以在收到通知書後 14 日內向《建築物上訴審裁小組》提出書面上訴。
上訴期間原通知書一般會暫緩執行。但提出上訴須要充份理據，建議事前諮詢專業意見，避免因錯誤上訴而徒勞無功。如有疑問，可向屋宇署或合資格人士查詢。
收費陷阱 — 報價最低不一定最划算
QP 公司報價可以低至 $1,000 一個單位，但這通常是「驗窗本費」，不包覆驗、不包報告深度、不包協助提交屋宇署文件、不包修葺後再驗。看似便宜，最終加埋所有附加項目可能比正常報價更貴。 要求 QP 提供「全包價」或「明碼實價」，列明每一項目的單價，包括：驗窗、報告、覆驗、提交屋宇署文件、車馬費、加項收費。一份不透明的報價單，本身就是紅旗。
06. 長者業主資助 — 長者維修自住物業津貼計劃
如果你是 60 歲或以上、自住業主、家庭入息低於指定水平，可能符合資格申請「長者維修自住物業津貼計劃」（由市區重建局與香港房屋協會合辦）：
申請資格與資助上限
- 年齡： 60 歲或以上
- 業權： 自住業主，物業市值不超過指定水平
- 入息： 個人或家庭入息不超過資格限額（以最新政府公佈為準）
- 資助上限： 每個個案最高可獲 $80,000 資助，可用於驗窗及修葺費用
- 申請方法： 透過市建局熱線或長者中心轉介
申請過程約需 2-4 週，建議在收到屋宇署通知書後立即開始申請程序，避免錯過 6 個月期限。資助的詳細條件每年可能微調，最新資料應以市建局或房協官方公佈為準。
07. 不依從的法律後果
根據《建築物條例》第 30B 條，無合理辯解而不依從屋宇署 MWIS 通知的後果非常嚴重：
真實風險： 即使第一次罰款只 $5,000-$10,000，若業主仍然拖延不處理，屋宇署可能委派外判 QP 強制驗窗，所有費用記入物業土地註冊處 「轉名負擔」（Charge），日後賣樓必須先清付才能成交。這對業主的財務影響可能比直接罰款更大。
08. 避坑金律 — 5 個揀 QP 注意事項
查冊 QP 註冊狀態
在屋宇署官方網頁的「合資格人士名冊」搜尋 QP 全名，確認其註冊類別、有效期、是否曾被紀律處分。任何被釘牌的 QP 都不應該聘用。
要求專業責任保險證明
正式 QP 必須投保專業責任保險（Professional Indemnity Insurance）。要求 QP 提供保單副本，確認保額、有效期、承保範圍。沒有保險的 QP 一旦判斷錯誤，業主追討無門。
獨立 QP + 獨立承辦商
聘請獨立 QP 完成驗窗，再根據檢驗報告自行招標承辦商修葺。這個拆分雖然手續多一步，但能避免「自己驗自己修」的利益衝突，通常省回 20-40% 修葺費。
明碼實價、書面合約
所有報價必須書面化，列明驗窗費、覆驗費、行政費、報告費、車馬費等所有項目。簽訂正式服務合約後才開始進行，避免事後加價。
報告必須包含相片與位置標記
驗窗報告必須為每個瑕疵附現場相片、單位內位置（哪間房、哪扇窗）、損壞程度、建議處理方法。沒有相片的報告無法在發生爭議時作證。