不少香港業主都試過收到屋宇署 (Buildings Department) 的法定通知，要求為樓宇進行「強制驗樓」或「強制驗窗」。雖然兩者名稱相近、同樣具法律約束力，但它們其實是兩個獨立的計劃，適用的樓齡、檢驗周期、負責人員與檢驗範圍都截然不同。本文將為你逐一拆解強制驗樓計劃 (Mandatory Building Inspection Scheme，簡稱 MBIS) 與強制驗窗計劃 (Mandatory Window Inspection Scheme，簡稱 MWIS) 的關鍵分別，協助你釐清業主責任。
兩大計劃的法律基礎
強制驗樓及強制驗窗計劃均源於《建築物條例》(第123章) 及其附屬法例《建築物 (檢驗及修葺) 規例》。兩項計劃於2012年6月30日全面實施，目的是透過定期檢驗及維修，及早處理樓宇老化及窗戶失修的安全隱患，保障公眾安全。屋宇署會按樓宇狀況及樓齡分批選定目標樓宇，向業主送達法定通知，業主須在指定限期內委任合資格人員進行訂明檢驗及訂明修葺。
換言之，這兩項計劃並非業主可自由選擇是否參與——一旦收到屋宇署的法定通知，便屬於法律責任，必須依時履行，否則可能面臨檢控及罰款。
強制驗樓計劃 (MBIS)：針對樓宇結構與外牆
強制驗樓計劃針對樓齡達30年或以上的私人樓宇 (樓高不超過3層的住用樓宇除外)，包括住用、綜合用途及非住宅樓宇。業主在收到屋宇署的法定通知後，須委任一名註冊檢驗人員 (Registered Inspector，RI) 進行訂明檢驗，並在有需要時委任註冊承建商在註冊檢驗人員監督下進行訂明修葺。
檢驗範圍涵蓋樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌，主要關注結構安全、消防安全構件、外牆批盪及防水等問題。在通知日期起計每10年，業主便須再次進行強制驗樓 (周期由屋宇署上一次發出強制驗樓通知起計)。
強制驗窗計劃 (MWIS)：針對全幢窗戶
強制驗窗計劃的門檻較低，針對樓齡達10年或以上的私人樓宇 (同樣不包括樓高不超過3層的住用樓宇)。業主收到法定通知後，須委任一名合資格人士 (Qualified Person，QP) 檢驗樓宇內所有在公用地方及私人處所內的窗戶，並進行所需修葺。
檢驗周期為每5年一次 (由屋宇署上一次發出強制驗窗通知起計)。就維修限期而言，個別單位的窗戶一般須在通知日期起6個月內完成訂明檢驗及修葺；而位於公用地方的窗戶，限期則為9個月。值得注意的是，即使單位內有租客，檢驗及維修窗戶的法律責任仍然由業主承擔。
MBIS 與 MWIS 一覽對比
| 項目 | 強制驗樓計劃 (MBIS) | 強制驗窗計劃 (MWIS) |
|---|---|---|
| 適用樓齡 | 30年或以上 | 10年或以上 |
| 豁免樓宇 | 樓高不超過3層的住用樓宇 | 樓高不超過3層的住用樓宇 |
| 檢驗周期 | 每10年一次 | 每5年一次 |
| 合資格人員 | 註冊檢驗人員 (RI) + 註冊承建商 | 合資格人士 (QP) |
| 檢驗範圍 | 公用部分、外牆、伸出物、招牌 | 公用地方及私人處所內所有窗戶 |
| 修葺限期 | 由屋宇署通知列明 | 個別單位6個月／公用地方9個月 |
| 法律依據 | 《建築物條例》(第123章) 及《建築物 (檢驗及修葺) 規例》 | |
不依時履行有何後果？
無論是 MBIS 還是 MWIS，業主若在法定通知指明的限期內無合理辯解而沒有遵從通知，即屬違法，一經定罪可被罰款，部分情況下更可被判監禁，屋宇署亦可安排政府承建商進行檢驗或修葺並向業主追討費用。因此，收到通知後切勿置之不理，應盡早委任合資格人員處理。
如何揀選合資格人員？
由於強制驗樓計劃必須由屋宇署的註冊檢驗人員負責，而強制驗窗計劃則須由合資格人士簽署法定文件，業主在揀選服務提供者時，應先核實對方是否持有相關註冊資格，並可向屋宇署查證註冊名單。此外，亦宜比較多於一間公司的報價，留意檢驗及修葺費用是否分項清晰，避免在收到通知後倉卒簽約而中伏。
TSIM Inspection 的角色：教育與轉介
必須清楚說明：TSIM Inspection (詹Sir 驗樓團隊) 並不持有驗窗牌照，亦不提供強制驗樓計劃 (MBIS) 或強制驗窗計劃 (MWIS) 的法定檢驗或簽署服務。上述兩項計劃的法定文件，必須由屋宇署認可的註冊檢驗人員或合資格人士負責簽發。如你收到屋宇署的強制驗樓或強制驗窗通知，我們建議你委任持牌的合資格人士或註冊承建商辦理法定手續；如有需要，我們亦樂意為你轉介可信賴的持牌夥伴。
詹Sir 驗樓團隊專注於樓宇交付前及裝修後的非法定驗收，包括一手樓驗收、二手樓驗收、裝修驗收及漏水檢測等服務。這類驗收能在你正式收樓或入伙前，全面檢視單位的狀況，與強制驗樓／驗窗的法定要求屬不同範疇，可互相補足。
想更深入了解強制驗窗計劃的流程、收費及注意事項，可參閱我們的強制驗窗計劃懶人包。如對樓宇驗收有任何疑問，亦歡迎隨時 WhatsApp 聯絡 TSIM Inspection 查詢。