在香港的多層式大廈中，天花出現水漬、牆身發霉剝落、地台長期濕滑，是業主與住戶最常遇到的煩惱之一。然而，許多人習慣將「滲水」與「漏水」混為一談，籠統地稱之為「漏水」。事實上，這兩個概念在成因、表徵與處理方向上均有明顯分別，而這個分別正正決定了診斷的方法、維修責任的歸屬，以及向政府部門投訴時能否取得成效。詹Sir 驗樓團隊在此為大家詳細拆解。
滲水與漏水，究竟有何分別？
簡單而言，「漏水」一般是指有壓力或有明確流動的水源直接外洩。最典型的情況是食水供水管（來水喉）爆裂或鬆脫，由於供水管長期帶有水壓，一旦破損，水會持續而明顯地流出，往往來勢急、水量大，甚至可在短時間內造成水浸。
而「滲水」則是指水分以緩慢、滲透的方式經由結構或飾面物料慢慢透出，通常沒有明顯的水流，而是日積月累地形成水漬、潮濕及霉斑。常見的滲水成因包括樓板防水層失效、浴缸或鋅盆封邊殘損、排水管（去水喉）滲漏，以及雨水經由天台、平台、外牆或窗框滲入單位等。
換言之，漏水較多源自「來水」系統的明顯破損，而滲水則往往涉及「去水」、「地台水」及「外牆水」等較隱蔽的途徑。兩者最大的實務分別，在於漏水通常較容易憑肉眼或水壓測試找出源頭，而滲水的源頭則隱藏在石屎結構之內，需要透過專業儀器與系統化測試方能確認。
滲水 vs 漏水 一覽比較
| 比較項目 | 漏水 | 滲水 |
|---|---|---|
| 常見水源 | 食水供水管（來水）爆裂、鬆脫 | 樓板防水層、浴缸／鋅盆封邊、排水管、外牆及窗框 |
| 水壓 | 多數帶水壓，水流明顯 | 多數無水壓，緩慢滲透 |
| 表徵 | 滴水、噴水，水量大，可能水浸 | 水漬、霉斑、油漆剝落、長期潮濕 |
| 出現速度 | 較急速、明顯 | 日積月累、緩慢 |
| 查找難度 | 較易，可憑肉眼或水壓測試判斷 | 較難，需儀器及系統化測試 |
| 常見診斷方法 | 水錶測試、關水觀察 | 色水測試、地台蓄水測試、濕度及紅外線檢測 |
為何分清楚這個分別如此重要？
區分滲水與漏水，並非只是用字上的講究，而是會實際影響三方面。
一、影響診斷方向
若懷疑是來水喉漏水，可先關閉所有用水裝置，記錄水錶讀數，待數小時後再觀察水錶是否仍在轉動，以判斷供水系統是否有破損。但對於滲水，這種方法往往無效，因為去水喉、地台及外牆滲漏並不會反映在水錶上。此時便需要進行排水管色水測試、地台蓄水測試、牆身灑水測試，並配合濕度計與紅外線熱像儀，逐步收窄範圍，才能準確鎖定源頭。錯誤判斷類型，只會浪費時間與金錢，甚至誤將天花鑿開卻找不到真正水源。
二、影響維修責任
在香港，滲漏問題一般由「引致滲水成因所屬源頭」一方負責。若源頭位於樓上單位的去水喉或防水層，責任便落在樓上業主身上；若屬於大廈公用部分（如外牆、天台），則可能涉及法團或全體業主的共同責任。因此，先準確判斷究竟是漏水還是滲水、源頭位於何處，是日後追討維修或賠償的基礎。在沒有確切證據之前貿然指控鄰居，不但難以服眾，更可能引致鄰里糾紛。
三、影響投訴途徑
診斷結果亦會影響應循何種途徑求助。屬於單位內部的來水喉漏水，業主大可自行聘請持牌水喉匠或專業漏水檢測團隊處理；但若懷疑滲水源自樓上或毗鄰單位而對方不願配合，便可能需要循政府的投訴途徑跟進。
食環署與屋宇署聯合辦事處的角色
當滲水涉及衞生滋擾，而業主之間無法自行解決時，可向「滲水投訴調查聯合辦事處」（俗稱「滲水辦」）求助。該辦事處由食物環境衞生署與屋宇署共同組成，為市民提供「一站式」的滲水投訴調查服務。市民可致電 1823 作出舉報。
聯合辦事處會在接獲舉報後的若干個工作天內與投訴人聯絡，並安排職員到場視察。職員一般會先進行初步視察，其後在相關業主或住戶配合下，進入單位進行系統化的非破壞性測試，以查找滲水源頭。對於較簡單而各方願意配合的個案，調查及測試工作通常可在一段指定的工作天數內完成。
聯合辦事處獲授權執行《公眾衞生及市政條例》（香港法例第132章）的相關條文。若調查證實滲水源頭構成衞生滋擾，食物環境衞生署可向有關業主或住戶發出「妨擾事故通知」，規定其在指定期限內進行維修。倘若收到通知者未有遵從，便可能被檢控。根據已收緊的罰則，違反「妨擾事故通知」的最高罰款已提升至港幣 25,000 元，另加每日罰款。
值得留意的是，聯合辦事處主要處理「構成衞生滋擾」的滲水個案，並非所有滲漏都在其受理範圍之內。此外，即使聯合辦事處未能成功鎖定源頭，業主仍可考慮自行聘請公證行或專業團隊取證，再循民事途徑追討損失。因此，掌握滲漏的檢測流程與費用，對業主作出明智決定相當重要。
結語：先正確診斷，才能對症下藥
滲水與漏水雖然只是一字之差，但背後牽涉的成因、診斷方法與責任歸屬卻大相逕庭。許多業主因為一開始判斷錯誤，結果四處碰壁，既找不到源頭，亦難以追究責任。詹Sir 驗樓團隊建議，遇到懷疑滲漏的情況時，應先委託具備經驗的驗樓師或漏水檢測人員作專業診斷，分清究竟屬於漏水還是滲水，並確認源頭位置，才能對症下藥，避免無謂的開支與爭拗。
確認滲漏源頭及維修責任後，下一步便是安排維修。涉及重做防水層、更換去水喉或通渠等工程，宜交由專業師傅處理；業主可於港師傅等家居維修平台，尋找防水、水喉及通渠師傅，先比較報價再作決定。
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