香港屋宇署從未對僭建物本身發出「永久豁免」—— 坊間常說的「申請豁免」其實是「暫緩執法」。 只要僭建物符合特定條件並經申報或驗證，屋宇署便不會發出清拆令， 但僭建物本身仍屬違規，一旦變得危險即可恢復執法。
目前共有兩大途徑： 一是 新界豁免管制屋宇 (NTEH) 僭建物申報計劃， 專為新界村屋（俗稱「丁屋」）而設，已於 2026 年 4 月 1 日重啟； 二是 住宅小型工程驗證計劃， 適用於市區及新界私人住宅的指定小型工程。 本文逐項拆解兩者的適用條件、限制及流程。
兩大豁免途徑對比
| 項目 | 新界村屋申報計劃 | 住宅小型工程驗證計劃 |
|---|---|---|
| 適用對象 | 新界豁免管制屋宇 | 市區及新界私人住宅 |
| 建成期限 | 2011-06-28 前 | 2010-12-31 前 |
| 涵蓋範圍 | 小型天台搭建物、後加露台、簷篷等（首輪取締目標除外） | 冷氣機支架、簷篷、晾衫架、招牌等指定小型項目 |
| 證明人 | 合資格人士 (AP / RSE / RBS) | 註冊小型工程承建商 |
| 申請期 | 2026-04-01 至 2027-03-31 | 持續開放 |
| 覆檢責任 | 每 5 年由合資格人士覆檢 | 變得危險時須處理 |
不可豁免的 6 大類僭建物
並非所有僭建物均符合申報資格。以下 6 類情況不可豁免， 業主收到屋宇署通知書後必須在指定期限內清拆， 否則最高罰款港幣 200,000 元及監禁 1 年。
4 層或以上的村屋
原以鋼筋混凝土或磚石建造、樓高 4 層或以上的新界豁免管制屋宇。
3 層村屋加建多一層或以上
無論加建材料為鋼筋混凝土、磚石、鋁合金或其他材料。
覆蓋天台逾一半的圍封式天台構築物
圍封面積超過天台總面積一半，無論結構材料如何，均不獲豁免。
1961 年起的不合規重建／加建
於 1961 年 1 月 1 日起，在地契無高度／層數限制的私人屋地上，進行不符合《建築物條例（新界適用）條例》豁免規定的工程。
對公眾安全構成迫切危險
任何結構性損壞、明顯傾側、外牆批盪剝落、消防出口受阻等。
2011 年 6 月 28 日後新建
申報計劃僅追溯至此日期，之後新建的僭建物必須清拆。
新界村屋申報計劃流程（2026 重啟版）
屋宇署官方公布的申報流程主要分 5 個步驟：
- 業主聘請合資格人士—— 認可人士 (AP)、註冊結構工程師 (RSE) 或註冊建築測量師 (RBS) 之一。 非屬上述註冊類別的人士簽發的安全證明，屋宇署不會接納。
- 合資格人士進行構築物安全檢驗—— 現場勘察、量度尺寸、評估結構及消防安全、拍攝紀錄。
- 簽發安全證明報告—— 合資格人士確認構築物在結構及消防安全方面符合要求後， 簽發指定格式的安全證明書。
- 電子申報—— 業主透過屋宇署官方電子系統提交申報。 重啟的計劃只接受電子方式，紙本不獲受理。
- 屋宇署審批—— 如獲接納，僭建物在屋宇署執法階段獲暫緩執行清拆令， 業主須每 5 年安排合資格人士覆檢一次。
住宅小型工程驗證計劃（HMWVS）流程
較為簡單，但僅涵蓋指定小型工程項目：
- 業主聘請註冊小型工程承建商
- 承建商現場驗證並簽發證明書
- 業主透過小型工程監管系統提交
- 屋宇署備案後不會就該項小型工程採取執法行動
可申請驗證的小型工程類別有限， 主要涵蓋體積較細、風險較低的家居設施， 例如懸臂式冷氣機支架、有蓋簷篷（指定尺寸內）、簷篷上的招牌等。 較大型的天台搭建物或樓宇加建， 一般不在驗證計劃範圍內。
2024 修訂建議：罰款提高 4 倍
2024 年 12 月，發展局向立法會提出修訂《建築物條例》建議， 目標於 2026 年上半年提交修訂法案。 主要變動包括：
- 罰款大幅提高—— 不遵辦驗樓通知的最高罰則由港幣 50,000 元增加 4 倍至 200,000 元。
- 加快強制驗樓及維修—— 縮短業主立案法團處理屋宇署通知的容許期。
- 理順僭建物執法政策—— 對部分小型違規工程採取更靈活的執管方式， 同時對嚴重違規工程提高罰則。
業主在 2026 年內不論面對驗窗、驗樓、僭建物等屋宇署事項， 罰款風險均比以往大幅提高， 盡早處理為上策。
申報前自我評估清單
在聯絡合資格人士之前，業主可先自行評估僭建物是否有機會符合資格：
- 建造年份是否在 2011 年 6 月 28 日前？
- 是否屬於首輪取締目標的 4 類嚴重情況？
- 是否有明顯結構性裂縫、傾側或漏水問題？
- 是否阻擋消防出口或公眾通道？
- 是否影響鄰居採光、通風或安全？
如以上 5 條均答「否」，僭建物有機會符合申報資格。 建議聯絡專業團隊安排前期勘察，避免白行一程。