收樓在即，在網上搜尋「驗樓師推薦」或者「驗樓公司」，結果往往是一堆排名文章、報價平台，以及論壇裡互相矛盾的評價。有人收費每實呎兩元多，有人收六、七元；有人兩小時完事，有人做足半日。同一個單位、同一項服務，價錢可以相差三倍以上。究竟這個差距從何而來，又應該怎樣分辨？
先理解一件事：香港並無驗樓師牌照
這是所有混亂的起點。香港目前並沒有「驗樓師」這個法定註冊專業，亦沒有一個官方名冊可供查核。換言之，任何人印一張卡片、開一個網頁，都可以自稱驗樓師，而這樣做本身並不違法。
這一點必須與另外兩件事分開理解。第一，屋宇署的強制驗樓計劃（MBIS）與強制驗窗計劃（MWIS），是有法定要求的，必須由屋宇署註冊的合資格人士負責及簽署，與私人收樓驗樓完全是兩回事。第二，部分驗樓師持有工程、建築或測量的專業資格，但那是他們本身的專業資歷，並非「驗樓師牌照」。
所以，核實的責任落在業主身上。以下六個步驟，全部可以在落訂之前自己做。
六個可以自行核實的步驟
一、問工程或建築背景
土木工程、建築、屋宇裝備或測量的正式學歷，是判斷對方看不看得懂結構與屋宇設備的基礎。驗樓不只是看瓷磚有沒有崩角，牆身裂縫的走向、石屎空鼓的範圍、排水坡度是否足夠，都需要相關底子才能判斷輕重。可以直接問畢業院校與年份，願意講清楚的，通常沒有甚麼好隱瞞。
二、問實際年資與累計驗收數量
入行多少年、累計驗過多少個單位，這兩個數字比任何形容詞都實在。經驗的深度直接影響能否在有限時間之內找出隱蔽問題 —— 同樣看一道天花，做過幾千個單位的人，知道哪幾個位置最容易出事，會先去看那幾個位置。
三、問專業學會會籍
例如香港專業驗樓學會（HKPBIA）。學會會籍並不是法定牌照，不能當作官方認證，但它代表對方願意接受同業的專業要求，亦代表你在出現爭議時多一個可以反映的途徑。有會籍不等於一定好，但完全沒有任何專業聯繫，就值得多問幾句。
四、要求先看一份完整報告樣本
這一步最有用，而且最少人做。一份可用的報告，應該有逐項位置、相片紀錄，以及清晰的跟進建議，讓你可以直接交給發展商或裝修師傅去執。如果對方只肯給你一頁摘要，或者報告內容大部分是「狀況一般」、「建議跟進」這類無法執行的字眼，那份報告在交涉的時候幫不到你。
五、看收費是否事先寫得清楚
單價、最低收費、覆驗安排，這三項應該在落訂之前已經白紙黑字寫明。開價含糊、事後追加項目，是驗樓爭拗最常見的來源。我們把自己的收費標準、計算示範與同行比較都公開在驗樓收費一頁，你可以直接拿來對照其他報價。
六、確認當日是誰到場
這一點經常被忽略。報價單上的名字，未必就是驗樓當日親自到場的人。有些公司以資深驗樓師的名義招徠，實際派出經驗尚淺的員工。落訂之前問清楚：當日由誰主驗？如果臨時更換，會否事先通知？我們的做法是把每一位驗樓師的背景都公開在團隊一頁，你可以指定由誰負責。
五個常見伏位
- 報價低得不合理。驗樓的成本主要是人手時間。價錢遠低於市價，通常意味着時間被壓縮 —— 一個一千呎單位如果只驗一小時，數字上就不可能逐項看完。
- 不肯提供報告樣本。報告是整項服務的成品。連成品都不願意先給你看，很難判斷買的是甚麼。
- 報告沒有相片。沒有影像紀錄的報告，在與發展商或賣家交涉時說服力有限，對方大可以說看不到問題所在。
- 同時承接維修工程。如果驗樓的一方同時想接你的維修單，驗出愈多問題對他愈有利，這本身就存在利益衝突。獨立第三方的價值，正正在於他沒有這一層動機。
- 催你即日落訂。收樓日期通常早已確定，正常的驗樓安排有時間讓你比較。急於成交的壓力，多數不是為你而設。
網上的「驗樓黑名單」，為甚麼幫不到你多少
搜尋「驗樓黑名單」，會找到討論區帖文與社交平台群組，裡面有大量投訴。這些內容有其參考價值 —— 它們反映了真實的不滿 —— 但作為決策依據，有三個先天限制。
第一，發文者身分無法核實，投訴的另一方亦沒有機會回應，你看到的永遠只有單方面說法。第二，同一間公司在不同人手上可能有完全不同的體驗，一兩則負評未必代表整體。第三，這類名單極少更新，幾年前的帖文仍然會在搜尋結果中排得很前，而公司的人手與做法早已改變。
更實際的做法，是把時間花在上面六個步驟。核實一個人的背景、報告與收費，比在網上搜尋別人的負評可靠得多 —— 前者你可以親自驗證，後者你只能相信。
驗樓公司與獨立驗樓師，有甚麼分別
兩者各有長短，關鍵在於你需要甚麼。
規模較大的驗樓公司通常可以配合較緊的檔期，大單位亦可以安排多人同時驗收，縮短時間。代價是主驗師未必固定，服務標準取決於公司的內部培訓是否一致。
獨立驗樓師或小團隊的好處，是你面對的通常就是驗樓的那個人，溝通直接，事後跟進亦較容易找到同一個人。代價是檔期較緊，旺季可能要提早預約。
無論選哪一種，上面六個核實步驟都適用。真正的分別不在於公司規模，而在於到場那個人的經驗，以及交到你手上那份報告的質素。
收樓當日，你自己可以做的事
即使已經聘請驗樓師，業主在場仍然有用。驗樓師負責找出問題，你負責記住哪些問題對你最重要 —— 哪一項影響入伙時間，哪一項可以稍後再處理。建議在驗樓當日帶同一份清單同步記錄，我們整理的驗樓清單可以免費下載，逐項勾選。
另外，收樓前驗樓與裝修後驗收是兩個不同的時機，目的亦不同。如果你正在考慮二手單位，成交之前驗樓的作用最大，詳見二手樓驗樓時機一文。
總結
因為沒有法定牌照，「驗樓師推薦」這類搜尋結果的參考價值有限 —— 排得前的未必最合適，排不到的未必不好。與其依賴別人的推薦或黑名單，不如用上面六個步驟自己核實一次：背景、年資、學會會籍、報告樣本、收費透明度、當日到場的人。六條問題，一個電話就問得完，卻足以篩走大部分不合適的選擇。