委託驗樓，業主實際付錢買的是兩樣東西：驗樓師在單位內花的幾個小時，以及最後交到手上的那份驗樓報告。前者業主未必看得明白，後者卻要由業主自己拿去跟進：交給發展商執漏、與賣方議價，或者決定是否繼續交易。報告寫得清楚，執修和議價都有根據；報告寫得含糊，驗得再仔細也難以發揮作用。本文說明一份合格的驗樓報告應包括哪些內容、拿到報告後應先看甚麼，以及不同情況下報告的用法。
先釐清一點：「驗樓報告」這個詞在香港有兩個意思。本文主要討論業主為自己單位委託的驗收報告，即新樓收樓或購買二手樓時的驗樓報告；屋宇署強制驗樓計劃下的「檢驗報告」是另一回事，文末會另行說明。
一份合格的驗樓報告應包括甚麼？
不同驗樓公司的報告格式各有不同，但一份用得着的報告，最少應具備以下六項內容：
- 單位資料及驗樓日期。包括地址、實用面積、驗樓日期及在場的驗樓師。日後與發展商或賣方交涉時，日期是證明缺陷在收樓或成交前已經存在的重要依據。
- 按位置分區列出。例如客廳、睡房、廚房、浴室、露台及窗戶，每個位置獨立成段。執修師傅按位置開工，報告按位置排列，執修和覆驗都較容易逐項核對。
- 每項缺陷的具體描述。寫明位置、缺陷類型及數量或範圍，例如「主人房窗台左下角收口位，玻璃膠斷裂約 30 厘米」，而不是「窗有問題」。
- 相片或標示。文字以外配以相片或現場標示，方便沒有在場的人（例如發展商的執修人員）找到同一位置。
- 建議跟進方法。每項缺陷應附有建議的處理方向，例如重新打膠、重新鋪砌或交由專業人員檢查。這部分決定了報告能否直接轉成執漏紙。
- 驗樓師資料。報告應註明負責的驗樓師及其資格，業主日後對個別項目有疑問，亦知道應向誰查詢。
拿到報告之後，應先看哪些項目？
很多業主拿到報告的第一反應是數有多少項缺陷。其實缺陷數目多，不等於驗樓做得好；每個單位總難免有少量崩花或細微瑕疵。閱讀報告時，應按以下次序處理：
- 安全項目。電力（插座、總掣、漏電斷路器）、窗戶鉸及窗扇、玻璃及欄杆。這些項目牽涉人身安全，應最先要求跟進。
- 結構及裂紋。牆身、天花及樑柱的裂紋，特別是闊度較大或呈斜向的裂紋，應交由專業人員判斷成因。
- 濕區。浴室及廚房的去水坡度、防水收口、牆身或地台的滲水痕跡，以及濕區的磚面空鼓。濕區問題日後修補最費工夫，亦最影響居住。
- 功能項目。門窗開關、水喉、去水及櫃門五金等，影響日常使用但修補相對簡單。
- 外觀項目。崩花、刮花、油漆不均等。數量可能最多，但重要性最低，不應因此忽略前四類。
其中空鼓的輕重判斷，可參考空鼓是甚麼一文。
新樓、二手樓及居屋：報告的用途各有不同
| 情況 | 報告的主要用途 | 需要留意的時限 |
|---|---|---|
| 一手新樓 | 轉為執漏紙，要求發展商執修；執修後用作覆驗的核對清單 | 執修期按買賣合約條款而定，應在簽收前驗樓 |
| 二手樓 | 評估單位實際狀況，作為議價、預算維修或決定是否繼續交易的參考 | 宜在簽臨時買賣合約前或合約訂明的驗樓期內進行 |
| 新居屋 | 作為填寫房委會「損壞情況報告表」的依據 | 一般應在收樓後 7 天內申報 |
一手新樓的報告，最重要的是能否直接轉成執漏紙。發展商執修人員通常按執漏紙逐項處理，描述不清的項目容易被略過，或被指「無法確認位置」。執漏紙的寫法可參考新樓執漏全攻略。
二手樓的報告用途完全不同。單位已有多年使用痕跡，報告的作用是評估狀況，而非要求賣方逐項執修。報告能否作為議價或撻訂的依據，視乎臨時買賣合約的條款，所以驗樓的時機比報告本身更早決定結果，詳見二手樓成交前驗樓一文。
新居屋的申報時限最短，報告必須配合房委會的表格及時限，詳見居屋驗樓一文。
報告寫得差的五個徵兆
- 只有結論，沒有位置。例如「浴室有空鼓」，但沒有寫明是哪一幅牆、哪幾塊磚。
- 沒有相片或標示。執修人員找不到位置，業主覆驗時亦無從核對。
- 只列外觀項目。全份報告都是崩花和刮花，電力、窗戶及濕區卻隻字不提，可能代表檢查範圍不足。
- 沒有建議跟進。業主拿着報告仍不知道應要求發展商做甚麼。
- 用詞含糊。「似乎」「可能」「部分」等字眼過多，容易被發展商以描述不清為由拒絕處理。
委託驗樓前，不妨要求驗樓公司提供報告樣本，先看看格式是否符合以上要求。揀選驗樓師時應核實的其他事項，可參考揀驗樓師的六個核實步驟。
強制驗樓計劃的「檢驗報告」是另一回事
在網上搜尋「驗樓報告」，不少結果其實是屋宇署強制驗樓計劃的內容。兩者性質完全不同：
- 強制驗樓計劃由屋宇署向選定樓宇的業主送達法定通知，檢驗範圍是樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌，並不涉及個別單位的室內缺陷。
- 業主須委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗；如有需要進行訂明修葺，須委任註冊承建商在註冊檢驗人員監督下施工。
- 檢驗及修葺完成後，由註冊檢驗人員向屋宇署提交檢驗報告、完工報告及指明表格的證明書。
換言之，強制驗樓計劃的報告是法定文件，必須由註冊檢驗人員處理；業主收到通知，應按屋宇署指引委任合資格人士。強制驗樓與強制驗窗的分別，可參考強制驗樓與強制驗窗計劃比較。
我們的驗樓報告
TSIM Inspection 的驗樓報告按香港專業驗樓學會（HKPBIA）的統一標準撰寫，按位置和工項逐項列明每項缺陷及建議跟進方法，並附上經實戰驗證的維修紙建議文字，減少發展商以「描述不清」為由拒絕執修的情況。報告於驗樓當日即場列印，新樓業主可即時交到屋苑執修部跟進，二手樓買家亦可配合自己的決策時間。收費及覆驗安排列明於驗樓收費一頁；一手樓服務內容則可參閱新樓驗收服務。
總結
驗樓報告的價值，在於能否被用來做事：轉成執漏紙、作為議價參考，或在覆驗時逐項核對。看報告時，先看安全、結構及濕區，再看外觀；選擇驗樓公司時，先看報告樣本，再比較呎價。一份位置清楚、描述具體、附有相片及建議跟進的報告，比一份很厚但寫得含糊的報告有用得多。