「執漏」是收樓過程中最常聽到、亦最常引起爭拗的一環。簡單來說，就是業主在收樓時把單位的缺陷逐項列出，交由發展商在指定期限內修妥。道理人人明白，但實際上很多業主要到執修完成後才發現：寫漏了、寫得太含糊，或者發展商只修了一半。本文由驗樓的角度，拆解新樓執漏的每一個步驟，讓你第一次就寫得清楚、跟得到底。
執漏是甚麼？與裝修「執漏」有何分別
在一手新樓的語境裡，執漏是指業主收樓時發現的缺陷，由發展商負責修妥。常見項目包括牆身或地台空鼓、批盪裂紋、門窗開關不順、潔具安裝不穩、去水不暢、飾面崩缺或色差等。
裝修行業亦會用「執漏」一詞，指裝修工程完成後處理手尾。兩者道理相同，但負責的一方不同：新樓執漏由發展商負責，裝修執漏則由承建商按裝修合約負責。本文集中討論前者；裝修後的驗收可參考我們的裝修驗收服務。
第一步：驗樓要在簽收之前
執漏的起點是驗樓。一手單位不少缺陷，例如磚底空鼓、喉管去水坡度、窗邊收口，並非一眼看得出，需要工具與經驗才能找到。驗樓應在簽署收樓文件之前完成，發現的問題才可以完整寫入執漏紙。收樓的完整次序，可參考收樓程序一文；簽收前後最常犯的錯誤，則整理在收樓注意事項。
第二步：執漏紙怎樣寫，才追得到
執漏紙是日後要求執修的憑證。寫得好不好，直接決定發展商修不修、修得對不對。以下五個原則最實用：
一、位置要寫到「找得到」
不要只寫「客廳牆身有裂」。應寫明房間、哪一面牆、大約高度或參照物，例如「客廳近窗一面牆，離地約一米，垂直裂紋一條」。維修師傅按紙找得到位置，才會修對地方。
二、描述要具體
「狀況一般」、「有少許問題」這類字眼無法執行。應寫清楚是空鼓、裂紋、崩缺、色差、滲水痕跡、開關不順，還是安裝鬆動。
三、寫明數量或範圍
空鼓寫明幾多格，刮花寫明幾多處。數量清楚，執修後才可以逐項核對是否全部處理。
四、每項配相片
相片最好與執漏紙上的項目編號對應。日後如有爭議，相片可以證明缺陷在收樓時已經存在。
五、自己保留一份副本
交給發展商之前，先拍照或影印保留完整副本，並記下遞交日期。執修期內的所有跟進，都以這份紀錄為基礎。
第三步：留意執修期
一手住宅的買賣合約一般訂有執修期（亦稱保養期），常見為交樓後六個月，實際期限與範圍以個別合約條款為準。收樓前應先細閱合約，弄清楚兩件事：期限由哪一天開始計算，以及需要以甚麼方式通知發展商。
入伙之後，若在執修期內發現收樓時未有察覺的新缺陷，亦應盡快以書面方式通知發展商，並保留記錄。等到期限屆滿才提出，便可能難以追討。
第四步：執修後一定要覆驗
發展商完成執修，並不等於問題已經解決。常見的情況包括：
- 只修表面。裂紋只是補膠掃油，底層問題仍在；空鼓只修了其中幾格。
- 修出新問題。重鋪的磚出現色差或高低不平，重新打膠的位置不整齊。
- 漏修。執漏紙上的部分項目根本沒有處理。
所以執修完成後，應拿着原本的執漏紙與相片逐項核對，空鼓位置要再敲一次確認。這一步稱為「覆驗」，業主可以自己做，亦可以交由驗樓師處理。我們的覆驗安排與收費列明在驗樓收費一頁。
發展商執修拖延，怎麼辦？
執修進度慢是常見投訴。業主可以按以下次序跟進：
- 書面跟進。以電郵或書面方式向發展商的客戶服務部查詢進度，列明執漏紙遞交日期與尚未處理的項目，並保留所有往來記錄。
- 預約具體日期。要求發展商提供執修及覆驗的確實日期，不要停留在「會盡快安排」。
- 尋求外部意見。若長時間未有進展，可考慮向消費者委員會查詢，或就合約權益諮詢律師意見。
無論走到哪一步，收樓時的執漏紙、相片與書面記錄，都是最重要的依據。這亦是為甚麼第一次就要寫清楚。
收樓時最常見的執漏項目
- 磚面空鼓。地磚與牆磚黏結不足，敲擊時有空響，詳見空鼓是甚麼一文。
- 批盪裂紋。牆身與天花的裂紋，要分辨是表面髮絲紋還是較深的裂縫。
- 門窗五金。開關不順、鎖具失靈、窗扇密封不良。
- 潔具與去水。座廁或面盆安裝鬆動、去水慢、地台去水坡度不足而積水。
- 飾面瑕疵。地板刮花、木門崩角、油漆不均、玻璃花痕。
更完整的逐項檢查重點，可下載我們的驗樓清單；拿到驗樓報告後應先處理哪些項目，則見驗樓報告怎樣看。
總結
執漏能否成功，關鍵在於三件事：簽收前驗得仔細、執漏紙寫得具體、執修後覆驗到底。一張位置清楚、描述具體、附有相片的執漏紙，比任何口頭承諾都可靠。若你希望在收樓時得到專業把關，歡迎了解我們的一手樓驗收服務。