石屎剝落，即混凝土剝落，是香港舊樓最常見的缺陷之一：天花或牆身先出現水漬、鏽水痕或油漆起泡，之後表層鬆脫，嚴重的會見到生鏽的鋼筋。業主最關心的通常是兩件事：有沒有危險，以及應該由誰負責維修。準備購買二手樓的買家則多一個問題：見到石屎剝落，還應不應該買。本文以屋宇署《樓宇維修全書》的內容為基礎，逐一說明。
石屎剝落是甚麼？
石屎即混凝土。樑、柱、樓板及牆身的混凝土內藏有鋼筋，混凝土的其中一個作用，是把鋼筋與空氣和水分隔開。當水分滲入令鋼筋生鏽，鐵鏽的體積比原來的鋼材大，會由內向外把混凝土表層頂開，形成裂紋、凸起，最後整塊脫落。
要分清楚的是批盪剝落與石屎剝落。批盪是覆蓋在混凝土表面的灰泥層，批盪鬆脫未必涉及結構；如果剝落後露出的是粗糙的混凝土，甚至見到鋼筋，就屬於石屎剝落，應較為重視。
常見成因
根據屋宇署《樓宇維修全書》，石屎剝落常見的成因包括：
- 混凝土老化。舊樓較為常見，屬自然損耗。
- 持續滲水。長期滲水會影響內藏的鋼筋，令其生鏽膨脹。浴室、廚房下方的天花，以及外牆附近的位置特別容易出現。
- 混凝土本身質素較差。例如當年以含鹽分的水拌製混凝土。
- 超負荷。結構承受超出設計的荷載，亦可導致剝落。
怎樣判斷嚴重程度？
石屎剝落的嚴重程度，主要看三樣東西：有沒有露出鋼筋、範圍有多大，以及發生在甚麼位置。以下是一般的判斷方向，實際情況仍須由專業人士評估：
| 現象 | 一般情況 | 建議 |
|---|---|---|
| 水漬、鏽水痕、油漆起泡 | 可能是早期徵兆，亦可能只是表面問題 | 先找出水從何來，留意會否擴大 |
| 批盪鬆脫，未見混凝土及鋼筋 | 多屬表面問題 | 清走鬆脫部分，修補前先處理成因 |
| 混凝土剝落並露出生鏽鋼筋 | 鋼筋已受侵蝕 | 應由專業人士評估，並按建議修葺 |
| 鋼筋明顯變幼、範圍大，或在樑柱上 | 可能影響結構 | 盡快交結構工程師等專業人士評估 |
| 冷氣機台、簷篷、露台等懸臂結構 | 屋宇署指出此類結構倒塌前未必有明顯先兆 | 不要放置重物，盡快安排檢查 |
《樓宇維修全書》特別提到懸臂結構：這類結構的主要鋼筋位於近頂面的位置，頂面防水一旦失效，水分會直接侵蝕鋼筋，削弱其承托能力，倒塌時可以毫無先兆。因此，在冷氣機台、簷篷或露台底部見到石屎剝落，不應等待。
另外，牆身出現貫穿批盪直達混凝土的裂紋、斜向延伸至窗角或門角的裂紋，或者帶鏽水痕的裂紋，屋宇署亦列為結構性裂紋的徵狀，修補前必須先查明成因。
位置決定責任：一般由誰負責？
石屎剝落由誰負責維修，取決於位置，以及大廈公契的規定：
- 單位內部的牆身及結構，一般由該單位業主負責。
- 外牆、公用地方及大廈結構，一般屬公用部分，通常由業主立案法團或管理公司安排維修，費用由全體業主按公契攤分。
- 天花的情況較為複雜。天花其實是樓上單位地台的底部，如成因是樓上單位持續滲水，責任或涉及樓上業主。實際誰屬，要視乎公契條款及成因而定。
如果大廈接獲屋宇署強制驗樓計劃的法定通知，外牆及公用部分的檢驗須由註冊檢驗人員進行，詳見強制驗樓與強制驗窗計劃比較。
購買二手樓前見到石屎剝落，應怎樣處理？
石屎剝落本身不一定是放棄交易的理由，但會影響維修預算與議價空間。建議在簽臨時買賣合約前做好以下幾步：
- 留意被遮蓋的位置。剛重新油漆的天花、假天花及廚櫃背後，都可能遮蓋舊有的剝落痕跡。
- 查問維修紀錄。向業主或代理查詢單位內曾否修補，以及大廈近年有沒有進行外牆或公用部分維修。
- 了解大廈是否接獲強制驗樓通知。如需進行訂明修葺，有關費用一般由業主按份數攤分，買家應預先了解。
- 安排驗樓。驗樓師會記錄剝落的位置、範圍及有否露出鋼筋，並在報告中註明是否建議交專業人士進一步評估。
- 用報告作議價依據。能否藉此議價或在合約中加入條款，視乎簽約前後的時機，詳見二手樓驗樓應在簽臨約前定後。
石屎剝落一般怎樣修葺？
根據《樓宇維修全書》，較輕微的表面剝落，一般以「修補」方式處理：把損壞的混凝土鑿走至堅固的底層，清理生鏽的鋼筋並塗上合適的底漆，再以修補砂漿重新填補，保護鋼筋免再生鏽。
如鋼筋除鏽後明顯變幼，就需要加設或更換鋼筋，並可能需要結構計算。屋宇署亦指出，進行結構修葺工程時，必須由合資格的專業人士監督。換言之，如果剝落已影響鋼筋，應先由專業人士評估，再決定修葺方法，不宜只在表面重新批盪或油漆了事 —— 那只會把問題遮蓋起來，留給下一手業主。
我們驗樓時怎樣處理石屎剝落
TSIM Inspection 的二手樓驗樓由兩位驗樓師同場檢查，石屎剝落屬於重點檢查項目之一。我們會在報告中逐項記錄剝落的位置、範圍、有否露出鋼筋及相關的滲水痕跡，並按嚴重程度建議是否交由結構工程師等專業人士跟進。我們不承接修葺工程，因此報告只會如實反映單位狀況。報告的閱讀方法，可參考驗樓報告怎樣看；收費則列明於驗樓收費一頁。
總結
石屎剝落的重點，在於分清是表面的批盪問題，還是已經侵蝕鋼筋的結構問題。看位置、看範圍、看有沒有露出鋼筋，再按公契弄清責任誰屬。準備購買二手樓的話，簽約前先驗樓，把剝落的情況寫進報告，才能把維修預算計入出價之中。